淮北买房 | 房价上涨卖方毁约！法院判决：强制过户，或返还定金赔偿增值损失！

来源：吉屋网发布时间：2018-07-02 15:38:25

说好要卖房，没想到房价上涨数十万，卖方签订了合同却要反悔，不卖了，这种情况在2018年屡见不鲜。遇到这种卖家因房价上涨而违约的情况，买房人该如何应对？

我们从维护买房人利益的角度来说，有五种情形（按获益从低到高排序）：

1、要求解除合约，返还定金；

2、要求双倍返还定金；

3、要求承担合同约定的违约金；

4、要求赔偿房价上涨的损失；

5、要求继续履行合同强制过户。

对买房人而言，解除合约，返还定金是*差的情形，因为此时房价上涨，只要回定金，于事无补，甚至因为错过了好的买房时间，而导致准备的钱再也买不到类似的房子；甚至在有的城市调控政策频出，不仅买不到类似的房子，还有可能直接失去购房资格。而要求强制过户，对买房人来说是较好选择。

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事例一：房价涨了近90万房主突然不卖了

2014年朱先生看上了位于市*的一套房屋，房价62万元。他与卖方签订房屋买卖合同，约定签订合同当天支付购房款30万元，正式交房当天支付购房款10万元，剩余房款等到办完产权证的前提下，在办理房屋过户当天再交。卖方则承诺，在2015年底前办理完产权证，并积极配合房屋过户，如果不能办理房产证，应在三日内全额返还购房款。

签订合同当天，朱先生就支付了30万元，之后在房屋尚未交付的情况下，支付了10万元，后来又支付了一次房款，共计交付40余万元。但之后，卖方不想卖这房子了。朱先生无奈到仲裁委申请仲裁，请求裁决卖方协助其把房子过户到自己名下。

朱先生的委托代理人透露：“房屋后来涨至150万元左右，这也是卖方想解除合同的重要原因。调解的时候，出卖人曾经很明确地表示，如果把房价提高到150万元，就继续卖房。”

仲裁庭意见认为，双方签订的合同合法有效，朱先生在房屋并未实际交付的情况下支付房款，可以认定其没有出现逾期付款的违约行为，合同应当继续履行。*终，仲裁庭作出裁决，卖方将房屋所有权过户至朱先生名下。

事例二：故意违约卖家倒赔买方70万

卢先生也有类似遭遇，但结果不太一样。2016年，他看上位于东部的一套房产，和卖方签订了房屋买卖合同，成交价格70余万元。双方约定合同签订时支付定金10万元，次年交房当日，支付*房款20万元，剩余房款通过贷款解决。

转眼进入2017年，临近交款交房日期时，卢先生及中介多次联系卖方，但没能联系上。钱支付不了，房也交接不成，卢先生提起了诉讼，请求法院判令解除合同，并判令卖方返还购房定金并赔偿损失。

审理中，卢先生申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定，经专业机构对提起诉讼当天的房产价值作出评估，这套房屋的价值为140余万元，较一年前双方签订合同时，房屋价值翻了一番。卢先生请求法院判令刘洪磊赔偿增值损失70余万元。

中介公司员工作证表示：“卖方毁约的原因又是房价上涨。在交房日期前一个月，卖方打电话来表示房子不想卖了，想解除合同，退还定金10万元并赔偿一部分钱，但卢先生不同意，卖方提出，如果要履行合同，房价要涨到百万余元，卢先生不同意，之后卖方就找不到了。”

历城区法院经审理认为，可以认定卖方因房屋涨价提出解除合同或加价，是因房价上涨而故意违约。卖方不遵守合同约定，不同意继续履行合同，致使合同目的不能实现，构成根本违约，因此判决双方签订的合同解除，卖方退还定金10万元，并赔偿房屋增值损失70余万元。

毁约皆因涨价增值损失如何算？

多位律师表示，房屋买卖中卖方这种毁约的情况并不少有，相当一部分是因为房价上涨。那么如何测算出房屋增值后的损失保护买方权益呢?

首先是由当事人向人民法院提出申请，法院对评估机构进行委托。评估机构的评估方法有很多，主要参考市场价格、周边中介的成交情况、既往价格等一系列的因素，综合得出房屋在某个“时点”的价值。

“时点”价值指的是原告申请并且得到人民法院认可的时间点，比如说申请的这*作为评估“时点”，法院只要认可就可以。有时候不需要评估，例如在一房二卖案件中，卖方先是把房屋卖给了原告，后来又把房子过户给了第2个买家，那么，其过户给第2个买家的价格减去名列前茅个买家的价格，就是名列前茅个买方的损失数额。

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