淮北楼市 | 盘活存量资产变更计量方式上市公司卖房增业绩

来源：中证网发布时间：2018-07-08 10:47:25

临近2018年半年报披露期，多家上市公司在二季度末处置了所持有的房地产资产。仅6月份，就有15家公司公告出售投资性房地产，不少公司获利巨大。有的上市公司变更了投资性房地产会计计量方式，由成本法变更为公允价值法。业内人士表示，采用公允价值计算模式，房价上涨将带动业绩增长，但房价下跌，业绩会受拖累。

盘活存量资产

从出售的房产区域看，多数为北京、上海、深圳等一线城市，主要为投资性房地产。以宇顺电子为例，公司拟出售的4处房产均位于深圳市南山区，合计售价为1.68亿元，账面净值约为1亿元。

由于持有时间较长，不少公司实际出售价格与账面价格差别较大。以上海三毛为例，公司拟出售的5处房产，账面净值合计为813.12万元，市场法评估值合计为2372.29万元，两者相差近3倍。金智科技则将账面价值为403.03万元，合计面积551.36平方米的4处北京房产出售。根据公司财务部门初步测算，预计净利润增加约1973万元，约合公司2017年经审计归属于上市公司股东净利润的12.85%。

部分公司出售房产与盘活存量资产、偿还银行借款有关。以高伟达为例，公司6月26日晚间公告，拟出售位于北京市朝阳区亮马桥路32号高斓大厦的房产。其中，办公建筑面积3552.8平方米，车位建筑面积165.08平方米。经公司财务部门测算，本次房产转让完毕，将增加公司当期营业外收入约5000万元。公司表示，出售房产能够有效盘活资产，有利于实现利益较大化。本次出售资产所得款项将用于偿还银行借款、补充公司经营所需资金，降低财务费用。

此外，浙富控股表示，为有效盘活存量资产，全资子公司拟将位于杭州市的部分房产出售，涉及建筑面积12.05万平方米，合计评估价为18.45亿元。

变更计量方式

部分公司选择变更投资性房地产会计计量方式。由于会计计量方式从成本法变更为公允价值法，大幅提升了当期利润和资产规模。

以供销大集为例，公司2018年一季报显示，公司持有的投资性房地产总额为143.72亿元。公司此前将计量方式由成本法变更为公允价值法，大幅增加了公司账面总资产。

凯撒文化日前公告，决定对投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。公司持有的投资性房地产均位于省会或经济发达城市的核心区域，近两年来区域内房地产价值*明显。

银河生物同样将投资性房地产的后续计量由成本法变更为公允价值法。公司表示，由成本计量模式变更为公允价值计量模式，能更客观地反映公司投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性。

业内人士指出，依据《会计准则》，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。用成本法的好处是计量方式简单，且不会因房价起伏产生大的波动。因此，多数上市公司采用成本法。在公允价值模式下，房价上涨会带动业绩增长，但房价下跌，业绩也会受拖累。

值得注意的是，部分公司因投资性房地产计量不准确，引发较大市场关注。以雪人股份为例，公司7月4日晚间公告称，公司及相关人员近日收到福建证监局下发的行政监管警示函。2018年2月28日，公司披露了2017年度业绩快报，因投资性房地产会计处理有误、未计提商誉、股权减值准备等因素，导致公司预计的财务数据与2017年经审计的财务数据存在较大差异。2017年业绩由预计的盈利转为亏损。福建证监局因此对公司及公司财务总监进行了警示处罚。

持有规模增长

Wind数据显示，截至2018年一季度，1676家上市公司共持有9904.74亿元投资性房地产，相比2017年一季度的7508.7亿元增长31.91%。其中，119家上市房企共持有4375.78亿元投资性房地产;1557家非房地产行业上市公司共持有5528.96亿元投资性房地产。

截至2018年一季度，20家上市公司投资性房地产金额超过100亿元，14家为房地产行业，7家为非房地产行业。美凯龙、中国建筑、中国平安、万科A、金融街5家公司持有的投资性房地产金额超过300亿元。其中，美凯龙以720.2亿元的投资性房地产存量居前。梳理公告发现，作为家具卖场行业龙头企业，家具卖场出租经营成为公司主要收入来源，而投资性房地产成为公司主要资产。

对比2017年年报以及2018年一季报数据，今年一季度，减持投资性房地产金额超过1000万元的公司达到85家，超过1亿元的公司19家。多家被实施退市风险警示和其他风险警示的*ST和ST公司位列其中。出售投资性房地产在关键时点甚至成为ST和*ST公司的救命“稻草”。不少公司因出售房产成功摘掉*ST。

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