2018，楼市下半场将迎来巨大转折，影响未来10年的房价走向！

来源：楼市时评发布时间：2018-07-25 08:02:51

当下的楼市，让很多人看不明白。为什么千万人口的一线城市不涨，只有百十万人口的三四五线却疯狂上涨？为什么GDP排名前30的苏州、郑州、合肥不涨，而GDP排名80开外的乌鲁木齐却犹如开挂？就好像有一团云雾，笼罩在我们与楼市之间，让我们找不出其中的走势规律，摸不清未来房价的方向。

如果你也有类似的感受，如果你也对楼市的未来感到焦虑或迷茫，请一定要认真看下面这段话。

当下的我们，正处于一个楼市巨大转折的开端，正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭。旧时代的规律逐渐失效，新时代的经验却尚未生成，是我们对楼市越发困惑的根本所在，也是未来我们所要面对的较大困境。

图源网络

2018，注定是楼市新旧时代的分水岭

之所以说注定，是因为类似的楼市转折点，近年来总共出现过两次，而且有规律可循。一次在1998年，一次在2008年。8这个年份，是非常特别的。

房地产的黄金十年（1998-2007）

1998年7月，国务院颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，简称房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代。

1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。不论你处于几线城市，只要你在黄金十年买了房子，可以说基本都实现了财富的野蛮倍增。

房地产的白银十年（2008-2017）

2008年，房地产疲态初现，在经历了一波地产下行之后，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产正式进入白银十年。

解除信贷规模限制这一举措，在业内俗称房地产金融化，宣告了房地产除了居住以外的另一个属性——金融属性。也就是说，由于贷款的存在，房子开始逐渐拥有了投资的价值。想想08年以前，老百姓们买房大多是喜欢全款的，中国人也是出了名的不喜欢负债。而自08年以后，由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。甚至当时还流传着一个特别出名的中国老太太存钱买房和美国老太太借钱买房的故事，来鼓励大家贷款买房。

然而，在房地产的白银十年，已经不再是闭着眼睛买房都能赚钱，房产*开始逐渐产生区域分化，一线比二线涨的多，新区比老区涨的快。

下图是全国主要城市从08-17年房价涨幅：

中国主要城市08-17年房价涨幅

从图中就可以看到，在房地产白银十年，同样的本金，买对了城市，你*多能获得6倍的*，买错了城市，哪怕同为二线，10年间的涨幅可能也就不到1倍，刚刚跑赢通胀。

白银十年比不上黄金十年，未来十年的房价涨幅，也注定比不过白银十年。当然，如果我们从今天的角度再来看过去，可以很强烈的感受到，98年和08年，是两次很好的楼市机遇。

但是当局者迷，身处当时的年代，很少有人能够给出真正正确的判断。其中更不乏有楼市大V，经济学教授，博士大能给出错误的预测。这跟当下的我们何其相似，处于新周期新十年的开端，旧的经验正逐渐失效，新的经验还正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。我们现在每天关注楼市动向，分析房价变化，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，早点抓住新十年的机遇。

其中更值得我们注意的是，机遇是在不断变化的，不能用过去的眼光看待未来。就像黄金十年，随便买房子是机遇；白银十年，买一二线房子才是机遇；未来十年，可能买好房子，买有品质有地段好出租的房子，才是真正的机遇。

找寻楼市新机遇，其实才是未来几年房产投资的真正核心。

房地产的下个十年，自2018开始。（2018-20..）

在去库存基本结束这个消息出来之前，其实还尚不能确定，2018到底会不会是楼市转折点。但是现在，我们完全能够肯定，转折点的到来。

转折点，都是有标志的。98年，转折点的标志是房改。08年，转折点的标志是解除商业银行信贷规模限制。18年，转折点的标志是住房属性的明确变化，货币化棚改的减弱信号，以及二三四线去库存的结束。

过去十年，住房有两个明显属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说是处于弱势的。（公共物品属性可以大致理解为保障性住房）但是未来十年，住房将极大的弱化投资属性，转变成居住属性+准公共物品属性。（想想*近的各种住房保障政策，保障房，人才房，共有产权房，70年只租不售房等等）

下面这段非常出名的讲话，就是属性变化的*根本体现：坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

朋友们可以拿过去几届关于房地产的描述，和当下的描述进行对比，就能明显感觉到去投资属性的意味。而且，让“全体人民住有所居”这句话分量非常重，这预示着房产市场核心的转移，这说明了房子除了买卖以外，租赁同样重要，是未来发展的核心之一。而租赁靠什么来盈利？租金！

那些嗅觉灵敏度高的房地产企业，如今都纷纷进入转型期，甚至那些对行业发展*为敏感的互联网大佬们，也嗅出了不一样的味道，开始大力布局住房租赁市场。像阿里巴巴联手杭州搭建智慧住房租赁监管服务平台，像苏宁宣布开通二手房中介业务，像京东宣布进军房地产，名列前茅个突破口就是北京住房租赁监管平台的技术合作，这些大佬们又是看到了怎样的预兆？

这个话题点到即止，过了这段时间我们再继续深入。

不过，至少看了这篇文章的朋友们，你们现在心中就已经有了一个概念，一颗会发芽的种子：2018是一个重要的转折点！是从只关注房价增值收益，转移向房价租金兼顾的转折点。而且这个转折点，并不是标题党骗阅读的转折，而是真正意义上的，楼市又一次的重大转型。试想一下，如果你能在98年认识到商品房新时代的到来，08年意识到贷款买房的光明前景，一切是不是都会变得不一样？

2018，短期炒房和长期持有的分水岭

在经历了16-18年这一波房价快速增长之后，很多人都对房价产生了一个错误的认知：炒房是很容易的，买房是可以很快赚到钱的。只要找准热点城市，用低*高杠杆买入，房价上涨之后卖出，半年时间本金翻倍不是梦。

但是，这样子的快钱，从2018开始，再也赚不到了。

首先，是价格不会允许再大涨。去年*热的时候，动辄5%的单月涨幅，如今再也不会出现。根据国家统计局统计的二手房数据显示，5月较大的二手房涨幅也不过是乌鲁木齐和武汉，涨了1.8%。国家统计局的二手房数据，还是比较真实可信的。

2018年5月70城二手住宅销售价格指数

而对于新房来说，未来一年上涨能不能被允许超过6%，可能都是一个未知数。

其次，是低*低利率再也拿不到了。目前，全国首套房利率已经连续18个月持续上涨，达到了5.65%，相当于基准利率的1.151倍，注意这还只是首套房的利率，二套房利率只会更夸张！而且，这才只是刚刚开始，随着美联储明确加息至2020年，未来3年的购房利率只会越来越高。在全国35个主要城市中，上海目前的贷款利率是较低的，所以说如果你在上海有名额，如果你是刚需，不要再等什么房价下跌，请及时入手。要知道去年一年利率上涨了至少15%，而房价下跌却没有一个超过这个数。

较后，是交易被严格限制，想变现越来越难。这一轮调控，跟过去的较大不同之处在于，过去是不让你买，但这次还不让你卖。过去，限购限贷是调控的主力军。但是这一次，限价，限卖变成了主流，看看全国有多少个城市进行了限售，你就明白，逻辑从过去的不让你买，变成了现在的不能卖，甚至是想卖也卖不出去。

*新限售地图

未来，短期买卖快速获利注定成为历史。看看上图，有人口，有经济，有潜力的城市基本上全被限售，剩下来的那几个，你敢不敢买？

未来，长期持有获得收益将会变成新常态，而限售，既是防止房价大涨大跌，不给投资人钻空子，又是在给房地产长效机制的出台留一些时间和空间。

房地产长效机制到底是哪些？

如果你有关注近期楼市，就会发现有关房地产税的消息又开始喧嚣尘上，这一切其实都有迹可循。

所在，在如今房贷利率上涨，楼市限卖的大环境下，买房一定要谨慎小心。千万不要“炒房炒成房东”，尤其是成为那些连租都租不出去，三四线的“房东”。将来不仅要还贷，还要多交税。

2018，一二线和三四线的分水岭

目前部分一二线城市处于横盘和阴跌，大多数三四线城市反而在上涨，这是毋庸置疑的现实。但是，这并不能说明，未来三四线就比一二线更值得投资。反而在大大看来，一二线越是横盘阴跌的厉害，风险就越小，留给我们抄底的机遇就越大。追涨杀跌是大忌，低买高卖才是楼市较好策略。

比如目前上海的房价，就比17年同期还要低，而北京哪怕是回暖了几个月，也依然没能达到16年的水平，结合着货币贬值的速率，一线城市简直就是阴跌的典范。尤其是对于之前没有来及买房的人来说，2018年绝对是较好的一线上车时机。

而且，如果我们核心关注下北京的销售行情就会发现，阶段性底部实际上早已于18年初出现。

北京二手房成交套数

阶段性底部一旦出现，未来会发生什么事，从上图中就可以看的一清二楚。

09年，13年，16，17年，莫不如是。反观三四线，17，18年涨的越厉害，房子卖的越多，库存去的越多，将来也就越难转手，被套牢的概率大增。

为什么这么说？原因很简单，本轮一二线房价上涨，主要是15年货币政策多次宽松导致的结果，是由货币金融引发的全国性经济行为。而三四线房价上涨，则更多的是由去库存和货币化棚改引发的，是针对性政策导向的结果。未来，针对全国的货币金融政策仍会常有，但针对三四线的去库存和棚改，已然临近尾声。孰优孰劣，一目了然。

较后，回答朋友们一个*关心的问题，按照目前的行情来看：到底哪些城市的房子，现在依然敢买？

如果只能用一条数据来预测判断未来，那么人口净流入，永远是较好的参考指标。

2015-2017年三线城市常住人口净流入状态

较后的较后，对于买房这件事儿，我们一定要牢记一点：有人口的地方，房价才有未来。

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2018，楼市下半场将迎来巨大转折，影响未来10年的房价走向！

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